Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu (§ 18 Abs. 1 WEG). Die Eigentümergemeinschaft kann in großen Teilen deshalb selbst bestimmen, über welche Angelegenheiten ein Beschluss gefasst werden muss. Aber welche Beschlüsse gib es denn genau und wann muss welche Beschlussart durchgesetzt werden?
Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen:
- Beschlüssen mit einfacher Mehrheit,
- Beschlüssen mit qualifizierter Mehrheit,
- einstimmigen und
- allstimmigen Beschlüssen
- dem Umlaufbeschluss sowie
- der Vereinbarung.
Beschlüsse mit einfacher Mehrheit (Mehrheitsbeschluss)
Beschlüsse, für die eine einfache Mehrheit ausreicht, kommen dann zustande, wenn es mehr Ja- als Nein-Stimmen gibt. Da Enthaltungen nicht mitgezählt werden (es sei denn, die Gemeinschaftsordnung regelt dies anders), kann eine einfache Mehrheit auch dann Zustandekommen, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden Mitglieder einem Antrag zustimmt.
Beispiele für einfachen Mehrheitsbeschluss:
- Erlassen der Hausordnung
- Einstellung eines Hausmeisters
- Beschluss des Wirtschaftsplans
- Bestellung des Verwalters
- Abschluss von Versicherungen
- Aufforderung zur Rechnungslegung
Beschlüsse mit qualifizierter Mehrheit
Die bisherigen Quoren wurden über Bord geworfen. Die einzige Ausnahme vom einfachen Mehrheitsprinzip bildet der neue § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Hiernach sind die Kosten für eine Maßnahme der baulichen Veränderung von allen Eigentümern zu tragen, wenn die Maßnahme mit einer Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen, die die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen, beschlossen wurde und deren Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Diese Beschlussart ist also maßgeblich bei der Kostentragung einzelner Maßnahmen.
Zu beachten ist hier, dass sich die erforderliche Mehrheit von mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen nicht auf Basis sämtlicher Wohnungseigentümer errechnet, sondern auf Basis der in der Eigentümerversammlung abgegebenen Stimmen, diese Stimmen müssen jedoch mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren.
Beispiele für einen qualifizierten Mehrheitsbeschluss:
- Größere Modernisierungsmaßnahmen
- Änderungen der Kostenverteilung bei Instandhaltungsmaßnahmen
- Entscheidungen, die mit hohen Kosten für die einzelnen Wohnungsinhaber verbunden sind
Der einstimmige Beschluss
Auch der einstimmige Beschluss ist eine besondere Form der qualifizierten Mehrheit: Ein einstimmiger Beschluss ist immer dann gegeben, wenn alle auf der Eigentümerversammlung anwesenden und vertretenen Mitglieder einem Antrag zustimmen. Wenn auch nur einer der anwesenden Mitglieder sich der Stimme enthält, ist keine Einstimmigkeit gegeben.
Beispiel 1 aus der Praxis:
Die WEG-Haldensleben besteht aus zwölf Miteigentümern, zehn Parteien sind auf der Eigentümerversammlung anwesend und alle anwesenden Parteien stimmen dem Beschlussantrag zu.
Beispiel 2 aus der Praxis:
Alternativ sind fünf Parteien anwesend, vier Parteien lassen sich durch die Hausverwaltung und drei Parteien lassen sich durch einen Miteigentümer vertreten. Auch hier stimmen alle anwesenden Parteien, der vertretende Hausverwalter sowie der vertretende Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zu.
Beispiele für einen einstimmigen Beschluss:
Bei baulichen Veränderungen, die alle Wohnungsbesitzer betreffen oder erheblich beeinträchtigen, ist eine Einstimmigkeit erforderlich. In diesem Fall muss jeder im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer mit “Ja” stimmen
Der allstimmige Beschluss
Ein allstimmiger Beschluss ist gegeben, wenn alle grundbuchlich eingetragenen Eigentümer einem Antrag zustimmen. Für einen allstimmigen Beschluss ist es auf einer Eigentümerversammlung daher erforderlich, dass auch wirklich alle Eigentümer anwesend sind, bzw. wirksam vertreten werden und dem Antrag zustimmen.
Beispiel aus der Praxis:
- Auf der Eigentümerversammlung der WEG-Haldensleben sind alle 10 Eigentümer auf der Eigentümerversammlung anwesend und alle Wohnungseigentümer stimmen dem Beschlussantrag zu.
- Alternativ sind 4 Miteigentümer anwesend, 6 Miteigentümer haben der Hausverwalterin oder einigen Miteigentümern Vollmachten erteilt. Miteigentümer und Hausverwaltung stimmen mit den Vollmachten der abwesenden Eigentümer dem Beschlussantrag zu. Auch hier ist Allstimmigkeit gegeben, auch wenn nicht alle Eigentümer der WEG in der Versammlung anwesend sind. Die „fehlenden“ Eigentümer werden durch die Hausverwaltung und die sie vertretenden Miteigentümer wirksam vertreten.
In beiden Fällen ist ein einstimmiger Beschluss zustande gekommen.
Beispiele für einen allstimmigen Beschluss:
- bei Umlaufbeschlüssen für das Schließen von Vereinbarungen (z. Bsp. bei der Teilungserklärung)
Der Umlaufbeschluss
Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Zum einen genügt die Textform – damit wäre eine Abstimmung über Doodle möglich – und zum anderen kann die Gemeinschaft beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Sollte beispielsweise grundsätzlich der Beschluss zur Beauftragung der Hausmeisterfirma XY auf der Versammlung beschlossen werden, es fehlten jedoch noch einige Informationen, können die Wohnungseigentümer nun beschließen, dass die Beschlussfassung im Umlaufverfahren erfolgen kann, wenn die fehlenden Informationen vorliegen und hierzu dann die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreicht.
§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(3) 1 Auch ohne Versammlung ist ein Beschluss gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären.2 Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
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