Immobilienpreise in Cracau 2026: Was Wohnungen und Häuser kosten

Eine Eigentumswohnung in Magdeburg-Cracau kostet im Moment im Schnitt rund 2.258 € pro Quadratmeter, ein Haus etwa 2.888 € pro Quadratmeter. Das sind die Durchschnittswerte, die Immowelt für Cracau im Mai 2026 ausweist. Was Ihre eigene Immobilie wert ist, hängt aber von Dingen ab, die eine Durchschnittszahl nicht kennt: wie nah sie an der Elbe liegt, wann sie gebaut und was seitdem modernisiert wurde, wie groß sie ist und welche Rechte im Grundbuch stehen. Hier finden Sie die aktuellen Zahlen und Rechenbeispiele für typische Objekte. Außerdem zeigen wir Ihnen, wie Sie aus der Portalzahl einen Wert machen, mit dem Sie verkaufen, kaufen oder vermieten können.

Hawug-hdl
Immobilienwerte richtig einordnen
Für die Verwaltung Ihrer Immobilie in Cracau und Umgebung bietet Hawug-hdl Hausverwaltung, Wohnungsverwaltung und WEG-Verwaltung in Magdeburg.

Verwalter-Check starten

Kurz gesagt

Inhaltsverzeichnis

Quadratmeterpreise in Cracau im Überblick

Cracau liegt östlich der Elbe und gehört zum Postleitzahlgebiet 39114. Der Stadtteil ist für viele Magdeburger ein Kompromiss aus Ruhe, Grün und kurzen Wegen in die Innenstadt. Genau das spiegelt sich in den Preisen: Sie liegen nicht auf dem Niveau der gefragtesten Innenstadtlagen, sind aber für Familien und Kapitalanleger interessant genug, dass gute Objekte nicht lange im Angebot bleiben.

Ein kurzer Hinweis, falls Sie bei Ihrer Suche irritiert waren: Einen Stadtteil namens Cracau gibt es auch in Krefeld. Viele Suchergebnisse und Inserate beziehen sich auf Krefeld, nicht auf Magdeburg. Achten Sie also immer auf die Stadt und die Postleitzahl, bevor Sie Preise vergleichen.

Objektart Durchschnitt pro m² Spanne pro m² Stand
Eigentumswohnung ca. 2.258 € stark abhängig von Größe, Baujahr, Lage Mai 2026
Haus ca. 2.888 € ca. 1.787 € bis 4.148 € Mai 2026

Diese Werte beruhen auf Angebotsdaten eines großen Immobilienportals. Angebotspreise sind die Preise, die Verkäufer verlangen, nicht die, die am Ende im notariellen Kaufvertrag stehen. Wenn die Kaufpreise eher nachgeben, liegt der tatsächlich erzielte Preis häufig unter dem ersten Inseratspreis. Das ist kein Grund, die Zahlen zu ignorieren. Es ist ein Grund, sie als Startpunkt zu nehmen und nicht als Ergebnis.

Wenn Sie Cracau mit anderen Stadtteilen vergleichen möchten, finden Sie in unserer Übersicht zu den Immobilienpreisen in Magdeburg die Zahlen und Trends für die ganze Stadt.

Quadratmeterpreise in Cracau im Überblick — overview diagram

Was die Durchschnittspreise für Ihre Immobilie bedeuten

Quadratmeterpreise werden greifbar, wenn man sie auf echte Wohnflächen umrechnet. Die folgenden Beispiele nutzen nur die Durchschnitts- und Spannenwerte von oben. Sie zeigen, in welcher Größenordnung sich typische Objekte in Cracau bewegen und wie weit die Bandbreite auseinandergeht.

Beispielobjekt Wohnfläche Rechnung Orientierungswert
Zweizimmerwohnung 55 m² 55 × 2.258 € ca. 124.190 €
Dreizimmerwohnung 75 m² 75 × 2.258 € ca. 169.350 €
Vierzimmerwohnung 100 m² 100 × 2.258 € ca. 225.800 €
Einfamilienhaus, Durchschnitt 130 m² 130 × 2.888 € ca. 375.440 €
Einfamilienhaus, unteres Ende 130 m² 130 × 1.787 € ca. 232.310 €
Einfamilienhaus, oberes Ende 130 m² 130 × 4.148 € ca. 539.240 €

Beim Haus liegen zwischen unterem und oberem Ende über 300.000 €, bei gleicher Wohnfläche. Das zeigt, warum ein einzelner Durchschnittswert für eine Kauf- oder Verkaufsentscheidung nicht reicht. Ein unsaniertes Haus mit alter Heizung auf einem kleinen Grundstück und ein modernisiertes Haus in gefragter Lage haben in der Statistik dieselbe Postleitzahl, am Markt aber völlig unterschiedliche Käufer.

Rechnen Sie als Käufer außerdem die Erwerbsnebenkosten dazu: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision. Was auf Verkäuferseite anfällt, haben wir in unserem Beitrag zu den Kosten beim Immobilienverkauf in Magdeburg zusammengestellt.

Was die Durchschnittspreise für Ihre Immobilie bedeuten — overview diagram

Warum Immobilien in Cracau so unterschiedlich kosten

Ob Ihre Immobilie eher bei 1.800 € oder bei 4.000 € pro Quadratmeter liegt, entscheiden im Wesentlichen vier Faktoren. Wer sie ehrlich für das eigene Objekt durchgeht, kommt der Wahrheit schon ziemlich nahe.

Die Lage zur Elbe

In Cracau treibt die Nähe zum Wasser den Preis am stärksten. Der Immobilien-Kompass von Capital beschreibt es klar: Wer in Flussnähe baut oder kauft, muss mit entsprechend hohen Preisen rechnen, abseits der Elbe gibt es günstigere Alternativen. Dazu kommt die Mikrolage: ruhige Wohnstraße oder Durchgangsverkehr, Blick ins Grüne oder auf die Nachbarfassade, Einkauf und Haltestelle zu Fuß erreichbar oder nicht.

Wasser hat in Ostelbien aber zwei Seiten. Prüfen Sie vor einem Kauf, ob das Grundstück in einem Überschwemmungs- oder Risikogebiet liegt, welche Elementarschadenversicherung möglich ist und was sie kostet. Fragen Sie den Verkäufer, ob es früher Wasserschäden im Keller gab und wie sie behoben wurden. Diese Antworten beeinflussen den Preis, den ein vorsichtiger Käufer zu zahlen bereit ist.

Baujahr, Zustand und Modernisierungen

Neubauten erzielen in Cracau deutlich höhere Quadratmeterpreise als Bestandsgebäude. Der Abstand ist aber nicht fest. Ein älteres Haus, in dem Dach, Fenster, Heizung und Leitungen in den letzten Jahren erneuert wurden, kann näher am Neubau liegen als ein vernachlässigtes Haus aus den Neunzigern.

Käufer schauen heute besonders auf den energetischen Zustand. Alte Gas- oder Ölheizungen, ungedämmte Fassaden und einfach verglaste Fenster bedeuten Investitionen, die vom Kaufpreis abgezogen werden. Vor jeder Sanierungsentscheidung lohnt sich ein Blick darauf, wie Komfort, Funktionalität und Energieeffizienz bei Renovierungen zusammenspielen. Für Mehrfamilienhäuser und Altbauten mit mehreren Parteien gibt ein Leitfaden zur energetischen Modernisierung von Altbauten einen guten Überblick, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind.

Für den Verkauf gilt: Dokumentieren Sie jede Modernisierung mit Jahr, Umfang und Rechnung. Ein Käufer oder Gutachter kann eine neue Heizung nur dann wertsteigernd berücksichtigen, wenn sie belegt ist.

Objektart und Wohnungsgröße

Wohnungen und Häuser folgen unterschiedlichen Logiken. Bei Häusern zählen Grundstücksgröße, Garage, Garten und die Frage, ob es ein freistehendes Haus, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus ist. Bei Eigentumswohnungen spielen Etage, Balkon, Aufzug, Stellplatz und der Zustand des gesamten Gebäudes eine große Rolle.

Oft übersehen wird: Kleine Wohnungen erzielen pro Quadratmeter meist höhere Preise als große. Ein Einzimmerapartment kostet insgesamt weniger, aber jeder Quadratmeter ist teurer. Küche, Bad und Eingangsbereich verteilen sich auf weniger Fläche, und Kapitalanleger fragen solche Wohnungen stark nach. Wenn Sie den Wert einer kleinen Wohnung mit dem Stadtteildurchschnitt hochrechnen, schätzen Sie ihn deshalb eher zu niedrig.

Bei Eigentumswohnungen schaut ein guter Käufer außerdem in die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Höhe der Erhaltungsrücklage, Protokolle der letzten Versammlungen, beschlossene oder anstehende Sonderumlagen. Eine gut geführte WEG mit solider Rücklage ist ein echtes Verkaufsargument. Eine Gemeinschaft, die notwendige Sanierungen seit Jahren aufschiebt, drückt den Preis jeder einzelnen Wohnung.

Rechte und Lasten im Grundbuch

Was im Grundbuch und im Baulastenverzeichnis steht, verändert den Wert manchmal stärker als jede Renovierung. Typische Punkte sind ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zugunsten der Nachbarn und Baulasten, etwa eine Abstandsflächenbaulast. Ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht der Eltern lässt sich nicht zum Preis eines bezugsfreien Hauses verkaufen. Weitere Punkte finden Sie in unseren Kriterien der Immobilienbewertung.

Wie sich der Markt in Magdeburg gerade entwickelt

Nach den starken Preisanstiegen bis Anfang der Zwanzigerjahre hat sich der Magdeburger Markt beruhigt. Marktberichte für die Gesamtstadt zeigen 2026 eher leicht nachgebende Kaufpreise, bei Häusern etwas deutlicher als bei Wohnungen. Gleichzeitig ziehen die Mieten an. Diese Verschiebung ist typisch, wenn höhere Finanzierungskosten manche Kaufinteressenten zum Mieten bewegen.

Für Cracau heißt das zweierlei. Als Verkäufer sollten Sie nicht mit dem Spitzenpreis von vor einigen Jahren rechnen. Wählen Sie einen realistischen Angebotspreis, damit Ihre Immobilie nicht monatelang im Portal steht und an Reiz verliert. Als Vermieter profitieren Sie von der stabilen Nachfrage nach Mietwohnungen, gerade in ruhigen Lagen mit guter Anbindung.

Eine wichtige Einschränkung: In einem kleinen Stadtteil wie Cracau werden pro Jahr nur vergleichsweise wenige Objekte verkauft. Wenn in einem Quartal zufällig zwei sanierte Villen in Elbnähe inseriert sind, springt der Durchschnitt nach oben. Steht im nächsten Quartal vor allem unsanierter Bestand im Angebot, fällt er wieder. Kurzfristige Ausschläge in der Statistik sind deshalb oft Zufall und kein Trend. Schauen Sie lieber auf die Entwicklung über mehrere Jahre und auf Vergleichsobjekte in Ihrer Straße.

Was ist ein 40 Jahre altes Haus in Cracau wert?

Diese Frage stellen uns Eigentümer häufig, meist nach einem Erbe oder wenn sie überlegen, in eine kleinere Wohnung zu ziehen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine nachvollziehbare Rechnung.

Bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern arbeiten Gutachter häufig mit dem Sachwertverfahren. Vereinfacht setzt sich der Wert aus zwei Teilen zusammen: dem Bodenwert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes. Der Bodenwert ergibt sich aus dem Bodenrichtwert der Lage und der Grundstücksgröße. Der Gebäudewert ergibt sich aus den Kosten, die ein vergleichbarer Neubau heute verursachen würde, abzüglich einer Alterswertminderung.

Hier kommt das Alter ins Spiel. Geht ein Gutachter bei einem Einfamilienhaus von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus, ist ein 40 Jahre altes Haus rechnerisch zur Hälfte abgenutzt. Wurden aber Dach, Fenster, Heizung, Bäder und Leitungen modernisiert, setzt der Gutachter eine längere Restnutzungsdauer an. Das Haus wird dann bewertet, als wäre es jünger.

Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit runden, frei gewählten Zahlen:

  1. Ein vergleichbarer Neubau würde heute 300.000 € kosten.
  2. Ohne Modernisierung bei 40 von 80 Jahren: 50 % Alterswertminderung, Gebäudewert 150.000 €.
  3. Nach umfassender Modernisierung setzt der Gutachter zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 55 statt 40 Jahren an. Die Minderung sinkt auf rund 31 %, der Gebäudewert steigt auf rund 206.000 €.
  4. Dazu kommen der Bodenwert, etwa 80.000 €, und die Außenanlagen.
  5. Am Ende passt der Gutachter den rechnerischen Sachwert an den tatsächlichen Markt an. In schwächeren Märkten liegt der Verkehrswert unter dem Sachwert, in gefragten Lagen kann er darüber liegen.

Das Beispiel zeigt die Größenordnung: Zwischen dem unmodernisierten und dem modernisierten Haus liegen hier über 50.000 € Gebäudewert, bei gleichem Baujahr und gleicher Fläche. Die echten Zahlen für Ihr Haus hängen vom Bodenrichtwert Ihrer Lage, der Bauweise und dem tatsächlichen Zustand ab. Wie Bewertungsverfahren im Einzelnen funktionieren und welche Unterlagen gebraucht werden, erklärt ein ausführlicher Leitfaden zur Immobilienbewertung gut verständlich.

Ein Hinweis für Häuser in Cracau: Ein Haus, das heute rund 40 Jahre alt ist, stammt aus der Mitte der Achtzigerjahre und damit aus der DDR-Zeit. Bauweise, Materialien und spätere Umbauten unterscheiden sich bei solchen Häusern stark. Sind Sie bei der Bausubstanz unsicher, etwa wegen Feuchtigkeit im Keller oder alter Dämmstoffe, lassen Sie einen Bausachverständigen auf das Haus schauen, bevor Sie einen Preis festlegen oder zusagen.

Vom Portalpreis zum belastbaren Wert

Wer verkaufen, kaufen, ein Erbe aufteilen oder eine Immobilie in die Vermögensplanung einbeziehen will, braucht mehr als einen Quadratmeterdurchschnitt. So gehen Sie Schritt für Schritt vor:

  1. Orientierung verschaffen. Nutzen Sie die Durchschnittswerte für Cracau und rechnen Sie sie auf Ihre Wohnfläche um. Das ergibt eine erste Größenordnung.
  2. Vergleichsobjekte suchen. Schauen Sie, welche Objekte in Ihrer Straße oder den Nachbarstraßen gerade angeboten werden, und notieren Sie Baujahr, Zustand und Fläche. Achten Sie darauf, wie lange sie schon inseriert sind: Was seit Monaten im Portal steht, ist meist zu teuer angeboten.
  3. Unterlagen zusammenstellen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Belege über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.
  4. Eigenen Zustand ehrlich bewerten. Notieren Sie, was in den nächsten Jahren ansteht, etwa Heizung, Dach oder Fassade. Käufer rechnen diese Kosten ohnehin heraus.
  5. Fachliche Einschätzung einholen. Für einen Verkauf reicht oft eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen ortskundigen Makler. Für Erbauseinandersetzung, Scheidung, Steuer oder Gericht brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten.

Zu Punkt 5 sollten Sie eines wissen: Die Bewertungsstelle der Landeshauptstadt Magdeburg erstellt keine Gutachten für Dritte. Für ein privates Verkehrswertgutachten wenden Sie sich an den zuständigen Gutachterausschuss oder an einen öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Bei den Gutachterausschüssen werden auch die tatsächlich erzielten Kaufpreise aus notariellen Verträgen ausgewertet. Deshalb ergänzen ihre Marktberichte und Bodenrichtwerte die Portalzahlen zuverlässig. Was eine Bewertung kostet und welche Variante zu welchem Anlass passt, lesen Sie in unserem Überblick zu den Kosten einer Immobilienbewertung in Magdeburg.

Laufende Kosten gehören zur Preisrechnung

Ein Kaufpreis ist eine einmalige Zahl, die Immobilie kostet aber jedes Jahr Geld. Wer zwei Objekte in Cracau vergleicht, sollte deshalb auch die laufenden Kosten nebeneinanderlegen.

Ein Beispiel ist die Grundsteuer. Die Stadt Magdeburg hat für 2025 bei der Grundsteuer B Hebesätze von 483 % für Wohngrundstücke und 965 % für Nichtwohngrundstücke festgesetzt. Die Hebesätze beschließt der Stadtrat, und sie können sich ändern. Prüfen Sie den aktuellen Satz und den Grundsteuerbescheid des Verkäufers, bevor Sie kalkulieren. Vor allem bei gemischt genutzten Gebäuden mit Gewerbeeinheit macht der deutlich höhere Satz für Nichtwohngrundstücke einen spürbaren Unterschied.

Weitere Posten sind Gebäudeversicherung, gegebenenfalls Elementarschutz, Wartung von Heizung und Rauchmeldern, Winterdienst, Treppenhausreinigung und Gartenpflege. Bei Eigentumswohnungen kommen Hausgeld und Zuführung zur Erhaltungsrücklage hinzu. Als Vermieter können Sie viele dieser Kosten über die Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht und die Abrechnung korrekt erstellt ist. Fehler in der Abrechnung kosten dagegen bares Geld, weil nicht ordnungsgemäß abgerechnete Kosten am Ende beim Eigentümer bleiben.

Kaufen, verkaufen oder vermieten: Wie Sie die Zahlen nutzen

Die Durchschnittspreise helfen jeder Gruppe anders.

Als Verkäufer wollen Sie einen Preis, der hoch genug ist und trotzdem Käufer anzieht. Wenn die Kaufpreise leicht sinken, ist ein realistischer Startpreis wichtiger als früher. Unser Beitrag dazu, wie Sie die Verkaufsreife Ihrer Immobilie prüfen, hilft bei der Frage, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist. Für Eigentumswohnungen haben wir den Ablauf in Wohnung verkaufen in Magdeburg Schritt für Schritt beschrieben.

Als Käufer nutzen Sie die Spanne als Verhandlungsgrundlage. Liegt ein Angebot deutlich über dem Durchschnitt, sollte es gute Gründe dafür geben: Elbnähe, umfassende Modernisierung, großes Grundstück. Fehlen diese Gründe, haben Sie wahrscheinlich Verhandlungsspielraum.

Als Vermieter oder Kapitalanleger interessiert Sie vor allem das Verhältnis von Kaufpreis und erzielbarer Miete. Steigende Mieten bei stabilen bis leicht fallenden Kaufpreisen verbessern dieses Verhältnis. Der Ertrag hängt aber stark davon ab, wie gut die Immobilie verwaltet wird: Leerstand, Mietausfall, verspätete Abrechnungen und aufgeschobene Instandhaltung fressen schnell die Rendite auf.

Unsere Sicht aus der Verwaltung vor Ort

Wir betreuen Wohnungen, Häuser und Eigentümergemeinschaften in Magdeburg und Umgebung, auch in Cracau und den Nachbarstadtteilen Prester, Berliner Chaussee und Zipkeleben. Aus dieser täglichen Arbeit sehen wir, was Preisstatistiken nicht zeigen.

Zwei Wohnungen im selben Haus können am Markt sehr unterschiedlich ankommen. Die eine ist seit Jahren an zuverlässige Mieter vermietet und sauber dokumentiert, bei der anderen weiß niemand mehr, wann zuletzt die Heizung gewartet wurde. Käufer zahlen für Gewissheit. Wer ordentliche Unterlagen, nachvollziehbare Abrechnungen und eine gut geführte Erhaltungsrücklage vorlegen kann, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Dasselbe gilt für Eigentümergemeinschaften. Eine WEG, in der Beschlüsse umgesetzt, Rücklagen sinnvoll gebildet und Reparaturen zügig erledigt werden, hält den Wert jeder einzelnen Wohnung. Aufgeschobene Instandhaltung kommt dagegen irgendwann als Sonderumlage zurück und drückt den Preis beim Verkauf.

Unser Rat an Eigentümer in Cracau: Schauen Sie auf die Durchschnittszahlen, aber stecken Sie Ihre Energie in das, was Sie beeinflussen können. Das sind Zustand, Dokumentation und eine Verwaltung, die Kosten transparent macht und schnell reagiert. Das zahlt sich beim Vermieten jeden Monat aus und beim Verkaufen einmal richtig.

— Sebastian

So unterstützen wir Eigentümer in Cracau

Bei HaWug haben Sie einen persönlichen Ansprechpartner vor Ort statt eines Call-Centers. Wenn Sie in Cracau verkaufen möchten, begleiten wir Sie als Immobilienmakler in Magdeburg von der Preisfindung bis zum Notartermin. Wenn Sie lieber vermieten, übernehmen wir mit unserer Mietverwaltung in Magdeburg Vermietung, Mieterkommunikation und die Nebenkostenabrechnung, mit klaren und nachvollziehbaren Kostenstrukturen. Für Eigentümergemeinschaften bieten wir die WEG-Verwaltung in Magdeburg an, ergänzt um Hausmeisterservice, Gebäudereinigung und Grünpflege aus einer Hand.

Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Cracau

Wie hoch ist der Quadratmeterpreis in Cracau aktuell?

Im Mai 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Eigentumswohnungen in Cracau bei rund 2.258 € pro Quadratmeter, für Häuser bei etwa 2.888 €. Bei Häusern reicht die Spanne von rund 1.787 € bis 4.148 € pro Quadratmeter. Ihr Objekt kann je nach Lage und Zustand deutlich darüber oder darunter liegen.

Ist Cracau im Vergleich zu anderen Magdeburger Stadtteilen teuer?

Cracau liegt im mittleren Bereich: ruhiger und grüner als viele Innenstadtlagen, aber nicht auf dem Niveau der gefragtesten zentralen Viertel. Innerhalb des Stadtteils sind Lagen nahe der Elbe deutlich teurer als Straßen weiter vom Fluss entfernt. Einen Vergleich mit anderen Stadtteilen finden Sie in unserer Übersicht zu den Magdeburger Immobilienpreisen.

Fallen die Immobilienpreise in Magdeburg?

Für die Gesamtstadt zeigen Marktberichte 2026 leicht nachgebende Kaufpreise, bei Häusern etwas stärker als bei Wohnungen, während die Mieten steigen. Von einem Einbruch kann man nicht sprechen. Kurzfristige Veränderungen in der Statistik für Cracau sollten Sie mit Vorsicht lesen, weil dort nur wenige Objekte im Jahr verkauft werden.

Wer erstellt in Magdeburg ein Gutachten für meine Immobilie?

Die Bewertungsstelle der Stadt Magdeburg erstellt keine Gutachten für Privatpersonen. Für ein Verkehrswertgutachten beauftragen Sie den zuständigen Gutachterausschuss oder einen privaten Sachverständigen. Für einen geplanten Verkauf genügt oft eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen ortskundigen Makler.

Lohnt sich eine Modernisierung vor dem Verkauf?

Das hängt von der Maßnahme ab. Kleinere Arbeiten wie frisch gestrichene Wände oder behobene Mängel machen ein Objekt verkäuflicher und kosten wenig. Große Investitionen wie eine neue Heizung oder eine Fassadendämmung holen Sie über den Kaufpreis nicht immer vollständig zurück. Rechnen Sie deshalb vorher mit einem Makler oder Sachverständigen durch, was sich bei Ihrem Objekt lohnt.

Quellen

Empfehlungen