1,2 bis 2,0 % einplanen: Notarkosten beim Hausverkauf und Checkliste Magdeburg

Notar und Grundbuchamt kosten beim Hausverkauf in Deutschland zusammen typischerweise 1,2 bis 2,0 % des Kaufpreises. In der Praxis zahlt der Käufer den größten Teil davon, weil er den Vertrag beim Notar in Auftrag gibt. Der Verkäufer trägt meist nur die Löschung alter Grundschulden oder Rechte. Gesetzlich vorgeschrieben ist die notarielle Beurkundung ohnehin, unabhängig davon, wer am Ende zahlt.

Kurz gesagt:

  • Die Notar- und Grundbuchkosten beim Hausverkauf liegen in der Regel zwischen 1,2 und 2,0 Prozent des Kaufpreises, bei Finanzierung fällt zusätzlich die Grundschuld-Bestellung an.
  • Der Käufer übernimmt meist die Kosten für Beurkundung, Vollzug und Grundbucheintragung, während der Verkäufer für die Löschung alter Belastungen aufkommt.
  • Notargebühren sind gesetzlich vorgegeben und steigen im Verhältnis zum Kaufpreis nur langsam, da sie nach Tabelle B berechnet werden; der prozentuale Anteil sinkt bei höheren Beträgen.
  • Voraussetzung für einen reibungslosen Ablauf ist eine frühzeitige Klärung der Zustimmung der Bank zur Löschung alter Grundschulden und die Beauftragung eines schriftlichen Kostenvoranschlags.
  • Bei Zahlungsverzug kann der Notar direkt vollstrecken, wobei die Gesamtschuldnerschaft bedeutet, dass der Verkäufer im Risiko bleibt, falls der Käufer seine Kosten nicht begleicht.

Inhaltsverzeichnis

Warum ein Notartermin beim Hausverkauf Pflicht ist

Ein Grundstück oder Haus wechselt in Deutschland nie ohne Notar den Besitzer. Das Gesetz verlangt für jede Grundstücksübertragung die notarielle Beurkundung, sonst ist der Kaufvertrag schlicht unwirksam. Der Notar entwirft den Vertrag, liest ihn beiden Parteien vollständig vor und lässt ihn unterschreiben. Danach übernimmt er den Vollzug: Er beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, holt Genehmigungen ein und meldet später die Eigentumsumschreibung.

Dabei steht der Notar keiner Seite näher als der anderen. Er ist gesetzlich zur Neutralität verpflichtet und muss beide Parteien ausgewogen beraten, auch wenn in der Praxis fast immer der Käufer die Rechnung erhält. Diese Neutralitätspflicht ist kein Detail am Rand, sie prägt, wie der Vertragsentwurf am Ende aussieht.

Wer zahlt Notar- und Grundbuchkosten beim Immobilienverkauf?

Rechtlich regelt § 448 BGB, dass grundsätzlich der Käufer die Kosten der Übertragung trägt. In der Praxis hat sich daraus eine feste Gewohnheit entwickelt, die fast jeder Kaufvertrag übernimmt.

Wichtig ist die sogenannte Gesamtschuldnerschaft: Der Notar darf seine Rechnung von jeder beteiligten Partei einfordern, unabhängig davon, was im Vertrag zur Kostenverteilung steht. Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich theoretisch an den Verkäufer wenden. Diese Regel überrascht viele Verkäufer erst, wenn es zu spät ist.

Diese Kostenpositionen stecken in der Notarrechnung

Notargebühren sind kein Verhandlungsspielraum. Sie richten sich nach Tabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes und hängen direkt vom Kaufpreis als Geschäftswert ab. Rabatte sind gesetzlich verboten, jeder Notar in Deutschland rechnet nach denselben Sätzen.

Eine typische Rechnung setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen:

  1. Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag, meist rund 1,0 % des Kaufpreises.
  2. Vollzugsgebühr für Grundbuchanträge und Abwicklung, etwa 0,5 %.
  3. Auslagen für Post, Kopien und Registeranfragen, meist ein kleiner Pauschalbetrag.
  4. 19 % Umsatzsteuer auf sämtliche Notargebühren und Auslagen.
  5. Grundbuchgebühren für Auflassungsvormerkung (rund 0,25 %) und Eigentumsumschreibung (rund 0,5 %).
  6. Grundschuld-Bestellung, falls der Käufer finanziert, zusätzlich 0,3 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags.

Statistik-Callout: Addiert man alle Positionen, liegen Notar- und Grundbuchkosten in der Praxis meist bei 1,2 bis 2,0 % des Kaufpreises, wobei Beurkundung und Vollzug allein schon rund 1,5 % ausmachen können.

Interessant ist der degressive Effekt: Je höher der Kaufpreis, desto niedriger fällt der prozentuale Anteil aus, weil Tabelle B mit steigendem Geschäftswert langsamer wächst als der Kaufpreis selbst.

Profi-Tipp: Fragen Sie vor der Beurkundung aktiv nach einem Kostenvoranschlag. Zusatzleistungen wie ein Anderkonto oder die Einholung von Löschungszustimmungen bei der Bank tauchen sonst erst in der finalen Rechnung auf.

Diese Kostenpositionen stecken in der Notarrechnung — overview diagram

Notarkosten für den Hausverkauf selbst berechnen

Wer die Kosten grob überschlagen will, braucht im Kern nur zwei Zahlen: den Kaufpreis und, bei Finanzierung, die Höhe der Grundschuld. Ein Notarkostenrechner übernimmt danach automatisch die Zuordnung zur passenden Gebührenstufe aus Tabelle B.

Die Rechenfolge läuft in dieser Reihenfolge ab:

Schritt Was passiert
1. Geschäftswert Kaufpreis wird als Bemessungsgrundlage festgelegt
2. Notargebühren Beurkundung + Vollzug nach Tabelle B
3. Auslagen Pauschalbeträge für Kopien, Post, Register
4. Umsatzsteuer 19 % auf Gebühren und Auslagen
5. Grundbuch Vormerkung + Umschreibung separat berechnet
6. Grundschuld Nur bei Finanzierung, eigener Satz

Vor dem Notartermin lohnt sich eine kurze Checkliste: aktuellen Grundbuchauszug besorgen, Zustimmung der Bank zur Löschung alter Grundschulden einholen, Kostenvoranschlag schriftlich anfordern und klären, wer den Entwurf in Auftrag gibt. Wer diese Punkte vorab klärt, vermeidet die häufigsten Verzögerungen beim Vollzug.

Beispielrechnungen für 200.000 €, 400.000 € und 500.000 €

Konkrete Zahlen zeigen den degressiven Effekt besser als jede Prozentangabe allein. Die folgende Übersicht zeigt Beispielrechnungen ohne Finanzierung, also ohne separate Grundschuldbestellung.

Diese Werte stammen aus Beispielrechnungen nach Tabelle B GNotKG und zeigen deutlich, dass der prozentuale Anteil mit steigendem Kaufpreis sinkt, während der Euro-Betrag natürlich wächst.

Finanziert der Käufer den Kauf über eine Bank, kommt die Grundschuld-Bestellung dazu, meist 0,3 bis 0,5 % des Grundschuldbetrags. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Grundschuld über 350.000 € kann das noch einmal gut 1.000 bis 1.750 € ausmachen, die üblicherweise der Käufer trägt.

Gegenüberstellung der Notarkosten für Käufer und Verkäufer

Für Verkäufer heißt das konkret: Die eigenen Kosten bleiben meist auf die Löschung alter Belastungen begrenzt, ein Betrag, der oft im niedrigen dreistelligen Bereich liegt. Käufer sollten dagegen die volle Bandbreite von 1,2 bis 2,0 % zusätzlich zum Kaufpreis einplanen, plus Grundschuldkosten bei Finanzierung.

Wann kommt die Rechnung und was passiert bei Zahlungsverzug?

Die Notarrechnung landet meist nicht sofort im Briefkasten. Üblich sind zwei bis sechs Wochen nach der Beurkundung, weil der Notar erst den Vollzug abschließt und alle Auslagen zusammenträgt. Rechtlich fällig ist die Forderung allerdings schon mit der Amtshandlung selbst, § 10 GNotKG regelt das eindeutig.

Gerade dieses Haftungsrisiko wird oft unterschätzt. Ein Verkäufer, der sich auf die übliche Praxis verlässt, ohne die Vertragsklausel zu prüfen, kann im schlechtesten Fall doch zur Kasse gebeten werden.

So bereiten Sie sich als Verkäufer optimal vor

Wer als Verkäufer vorausschauend handelt, spart sich Stress kurz vor dem Notartermin und beschleunigt den gesamten Vollzug.

  1. Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, damit alle Eintragungen sichtbar sind.
  2. Holen Sie frühzeitig die Zustimmung Ihrer Bank zur Löschung bestehender Grundschulden ein.
  3. Fordern Sie beim Notar einen schriftlichen Kostenvoranschlag an, bevor der Termin steht.
  4. Klären Sie, wer den Vertragsentwurf veranlasst, das beeinflusst später die Kostenzuordnung.
  5. Lassen Sie die Kostenverteilung ausdrücklich im Kaufvertrag beurkunden, nicht nur mündlich vereinbaren.

Profi-Tipp: Legen Sie Löschungsunterlagen der Bank schon vor dem Notartermin bereit. Fehlt diese Zustimmung, verzögert sich der Vollzug oft um Wochen, weil das Grundbuchamt ohne sie nicht umschreibt.

Kurze Perspektive aus der Praxis in Magdeburg

In der Verwaltungsarbeit rund um Magdeburg zeigt sich immer wieder derselbe Effekt: Verkäufe, bei denen die Löschungsunterlagen schon vor dem Notartermin vorliegen, laufen spürbar schneller durch den Vollzug als Fälle, in denen die Bankzustimmung erst nachträglich eingeholt wird. Das kostet in der Praxis oft mehr Zeit als jede Diskussion über Prozentsätze.

Hawug-hdl sieht bei Eigentümern in Magdeburg und Umgebung häufig, dass genau diese Vorbereitung fehlt, nicht die Notarkosten selbst sind das Problem. Wer als Verkäufer schon weiß, welche Dokumente gefordert werden, verhandelt entspannter und vermeidet spätere Rückfragen vom Grundbuchamt. Für Eigentümer, die neben dem Verkauf auch Fragen zur laufenden Verwaltung ihrer Immobilie haben, lohnt sich ein Blick in den Immobilien-Ratgeber von Hawug-hdl.

— Sebastian

Wer beim Hausverkauf zusätzlich die laufende Verwaltung seiner Immobilie klären möchte, findet bei der Hausverwaltung in Magdeburg von Hawug-hdl Unterstützung, etwa wenn parallel zum Verkauf noch Mieter betreut oder Abrechnungen offen sind. Auch bei baulichen Fragen rund um Zufahrten oder Außenanlagen vor dem Verkauf liefert der Bau-Ratgeber zu Pflaster und Tiefbau praktische Orientierung.

Quellen

FAQ

Wie viel kostet ein Notar beim Hausverkauf?

Notar und Grundbuchamt zusammen kosten meist 1,2 bis 2,0 % des Kaufpreises. Bei Finanzierung kommt die Grundschuldbestellung mit 0,3 bis 0,5 % zusätzlich dazu.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf für 200.000 €?

Bei einem Kaufpreis von 200.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten laut Beispielrechnungen nach GNotKG bei rund 3.440 €, das entspricht etwa 1,72 % des Kaufpreises.

Wie hoch sind die Kosten für Notar- und Grundbucheintragung getrennt?

Notargebühren für Beurkundung und Vollzug machen meist rund 1,0 bis 1,5 % des Kaufpreises aus, die reine Grundbucheintragung für Vormerkung und Umschreibung liegt bei etwa 0,5 %.

Wie berechne ich die Notarkosten für den Hausverkauf selbst?

Ein Notarkostenrechner übernimmt diese Schritte automatisch.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hausverkauf, Käufer oder Verkäufer?

In der Praxis zahlt der Käufer die Beurkundung, den Vollzug und die Grundbucheintragung. Der Verkäufer übernimmt meist nur die Kosten für die Löschung alter Grundschulden.

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