Barrierefreiheit im Mietshaus nachrüsten: Recht, Kosten, Förderung

Ja, Barrierefreiheit im Mietshaus lässt sich in den meisten Fällen nachrüsten, denn § 554 BGB gibt Mietern einen Anspruch auf Zustimmung zu baulichen Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Entscheidend sind drei Dinge: die Zumutbarkeit für Vermieter und Miteigentümer, ein gültiger WEG-Beschluss bei Gemeinschaftseigentum und die richtige Reihenfolge bei Förderanträgen. Wer zuerst baut und danach Fördermittel beantragt, verliert sie in aller Regel. Dokumentieren Sie den Bedarf, holen Sie Angebote ein und stellen Sie Anträge bei KfW, Pflegekasse oder Landesförderbank, bevor der erste Handwerker anrückt.

Kurz gesagt:

  • Die Nachrüstung barrierefreier Elemente im Mietshaus ist grundsätzlich möglich, erfordert aber die richtige Reihenfolge bei Förderanträgen, um Zuschüsse nicht zu verlieren.
  • Förderprogramme orientieren sich an der DIN 18040-2, wobei die technischen Mindestanforderungen für Türen, Bewegungsflächen und Rampen die Voraussetzung für Förderfähigkeit sind.
  • Bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit in Eigentumswohnungen benötigen einen Mehrheitsbeschluss, wobei genaue Angaben zu Kosten und Rückbau notwendig sind, um Rechtstreit zu vermeiden.
  • Die Kosten für Maßnahmen variieren stark, von wenigen Hundert Euro für Türschwellen bis zu mehreren Zehntausend Euro für Aufzüge, wobei frühzeitige Prüfung der baurechtlichen Rahmenbedingungen wichtig ist.
  • Eine professionelle Koordination durch eine Hausverwaltung kann Planung, Angebotseinholung und Förderantragsstellung erheblich vereinfachen und Streitfälle vermeiden.
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Hawug-hdl verwaltet Wohnimmobilien und WEGs in Magdeburg und Umgebung, auch bei geplanten baulichen Veränderungen.

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Inhaltsverzeichnis

Welche Normen gelten für Barrierefreiheit im Mietshaus?

Wer ein Mietshaus barrierefrei gestalten will, stößt fast automatisch auf die DIN 18040-2. Sie ist der Planungsmaßstab für barrierefreies Wohnen in Deutschland und unterscheidet zwei Ausführungsstufen: barrierefrei nutzbar sowie barrierefrei und uneingeschränkt mit dem Rollstuhl nutzbar, im Fachjargon „R-Standard“ genannt. Der Unterschied klingt technisch, ist aber in der Praxis entscheidend, weil Förderprogramme oft genau festlegen, welche Stufe sie verlangen.

Konkret bedeutet das: Türen sollten eine lichte Breite von mindestens 90 Zentimetern haben, Bewegungsflächen vor Türen und in Bädern mindestens 120 mal 120 Zentimeter messen, beim R-Standard sogar 150 mal 150 Zentimeter. Schwellen dürfen praktisch nicht mehr vorhanden sein, Rampen brauchen eine Steigung von höchstens 6 Prozent. Die Norm regelt auch Aufzüge, etwa Kabinengröße und Bedienhöhen der Tasten, und legt fest, wie steil eine nachgerüstete Rampe im Eingangsbereich sein darf.

Für die Förderfähigkeit reicht es meist nicht, dass die Maßnahme „irgendwie barrierefrei“ wirkt. Die KfW und viele Landesprogramme verlangen technische Mindestanforderungen, die sich an der DIN 18040-2 orientieren, und bei mehreren Förderprodukten ist eine Fachunternehmerbestätigung vorgeschrieben. Eigenleistung wird in diesen Fällen in der Regel nicht anerkannt. Wer also selbst Hand anlegt, tut das auf eigene Kosten und ohne Zuschuss.

Profi-Tipp: Lassen Sie sich vom ausführenden Betrieb schon im Angebot schriftlich zusagen, dass die Maßnahme den Anforderungen der DIN 18040-2 entspricht. Das erspart später den Streit mit der Förderstelle, ob die Rampe wirklich flach genug war.

Was sagt das Gesetz zur Nachrüstung in Miete und WEG?

Zwei Paragrafen bestimmen faktisch das gesamte Verfahren: § 554 BGB für das Mietverhältnis und § 20 WEG für das Gemeinschaftseigentum. Beide wurden 2020 grundlegend reformiert, um genau diese Nachrüstsituation zu erleichtern.

§ 554 Absatz 1 BGB gibt dem Mieter das Recht, vom Vermieter die Erlaubnis für bauliche Veränderungen zu verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der Vermieter kann diese Erlaubnis nicht grundlos verweigern. Er darf sie aber an Bedingungen knüpfen, etwa eine angemessene Sicherheitsleistung für den späteren Rückbau, wenn der Umbau ausschließlich den persönlichen Bedürfnissen des Mieters dient und keinen bleibenden Wert für die Wohnung hat. Ein Treppenlift, der nur für einen bestimmten Nutzer sinnvoll ist, fällt oft in diese Kategorie. Eine bodengleiche Dusche, die auch der nächste Mieter gerne hätte, eher nicht.

Bei Eigentumswohnungen ist § 20 WEG die relevante Vorschrift. Er privilegiert bauliche Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, und macht dafür einen einfachen Mehrheitsbeschluss möglich statt der früher oft nötigen Einstimmigkeit. Jeder Eigentümer hat einen Anspruch auf Gestattung, wenn die Maßnahme angemessen ist. Verweigert die Versammlung den Beschluss unangemessen, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Genau hier hat sich die Rechtsprechung zuletzt bewegt: BGH-Entscheidungen aus den Jahren 2023 und 2024 haben die Position von Eigentümern gestärkt, die auf einen barrierefreien Zugang angewiesen sind, und die Hürden für eine Ablehnung durch die Gemeinschaft weiter angehoben.

Für die Praxis heißt das: Ein Antrag oder eine Beschlussvorlage sollte nie vage formuliert sein. Nennen Sie den genauen Leistungsumfang, das konkrete Modell oder Fabrikat, die Kosten, Gewährleistungs- und Wartungspflichten sowie eine klare Rückbauklausel für den Fall, dass die Maßnahme wieder entfernt werden muss. Fehlt eine dieser Angaben, wird der Beschluss anfechtbar, wie Praxishinweise zu WEG-Verfahren deutlich zeigen. Wer den Antrag mit Fotos, Skizzen und einem belastbaren Kostenvoranschlag unterlegt, reduziert das Streitrisiko erheblich.

Welche Förderungen gibt es für barrierefreies Wohnen?

Die Reihenfolge entscheidet über Geld: Wer zuerst beauftragt und dann fördert, bekommt fast nirgends noch etwas. Drei Fördertöpfe lassen sich in der Praxis kombinieren.

Die KfW bleibt der wichtigste Ansprechpartner. Über den Kredit 159 „Altersgerecht Umbauen“ lassen sich barrierereduzierende Maßnahmen bis zu 50.000 € pro Wohneinheit finanzieren, sowohl für Eigennutzer als auch für Vermieter, die ihre Mietwohnung entsprechend ausbauen. Der Antrag muss vor Baubeginn gestellt werden, das ist die häufigste Fehlerquelle. Ein Handwerker, der schon losgelegt hat, macht die Förderung praktisch zunichte.

Die Pflegekasse ist der zweite Baustein, sofern ein Pflegegrad vorliegt. Wohnumfeldverbessernde Maßnahmen wie Türverbreiterungen, Rampen oder ein Badumbau werden bezuschusst, wenn sie die häusliche Pflege erleichtern oder überhaupt erst ermöglichen. Der Zuschuss lässt sich mit KfW-Mitteln kombinieren, solange keine Doppelförderung derselben Kostenposition entsteht. Praktiker raten deshalb, die Kombination frühzeitig durch die Verwaltung prüfen zu lassen, bevor Angebote überhaupt eingeholt werden.

Landesprogramme sind der dritte, oft übersehene Baustein. In Sachsen-Anhalt etwa fördert die Investitionsbank über ihr Wohnraumanpassungsprogramm Treppenlifte, Türverbreiterungen und Badumbauten als Zuschuss oder zinsverbilligtes Darlehen. Der Ablauf ist strikt: erst Angebot einreichen, dann die Bewilligung abwarten, erst danach den Auftrag erteilen. Wer diese Reihenfolge umdreht, verliert die Förderung unwiderruflich. Bemerkenswert ist auch, dass manche Landesrichtlinien, etwa die sächsische Wohnraumanpassungsförderung, Zuschüsse auch ohne Pflegegrad öffnen, besonders für einkommensschwache Haushalte. Ein fehlender Pflegegrad ist also kein Grund, die Prüfung gleich zu unterlassen.

Für den Antrag selbst gilt praktisch immer dasselbe Muster: Fachunternehmerbestätigung einholen, Angebot mit Leistungsverzeichnis vorlegen, Antrag stellen, Bewilligung abwarten, dann bauen, dann die Bestätigung nach Durchführung nachreichen. Wer diesen Ablauf einmal verinnerlicht hat, kann fast jedes deutsche Förderprogramm in dieser Kategorie bedienen.

Fünf Schritte zum Förderantrag

Was kostet die Nachrüstung von Aufzug, Rampe und Badumbau?

Hier variieren die Zahlen stark, und wer eine feste Summe erwartet, wird enttäuscht. Trotzdem gibt es belastbare Faustwerte, die eine erste Einschätzung erlauben.

Kleine Maßnahmen wie Haltegriffe im Bad oder das Entfernen einzelner Türschwellen kosten meist wenige Hundert Euro pro Element und lassen sich oft ohne WEG-Beschluss umsetzen, wenn sie ausschließlich die eigene Wohnung betreffen. Eine Türverbreiterung auf 90 Zentimeter liegt je nach Wand und Zargentyp im mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Bereich. Eine bodengleiche Dusche mit neuer Abdichtung und Bodenaufbau bewegt sich häufig im Bereich von einigen Tausend Euro, ein mobiler Badewannenlifter als Übergangslösung kostet dagegen nur einen Bruchteil davon.

Bodengleiche Dusche mit Haltegriff

Deutlich teurer wird es bei Treppen- und Plattformliften. Ein einfacher Treppenlift für ein gerades Treppenhaus liegt oft im unteren bis mittleren fünfstelligen Bereich, ein Plattformlift für Rollstuhlnutzer meist darüber. Der nachträgliche Einbau eines Aufzugs in ein bestehendes Mietshaus ist die kostenintensivste Maßnahme überhaupt und kann je nach Gebäude stark schwanken.

Die Haupttreiber für höhere Kosten sind fast immer dieselben: Statik, Brandschutz und Bauordnungsrecht. Wenn ein Schacht durch tragende Wände muss, wenn Fluchtwege neu bewertet werden müssen oder wenn ein Denkmalschutzbescheid ins Spiel kommt, schnellen die Kosten schnell nach oben. Bei Aufzügen ist die frühzeitige Prüfung der bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen und der Gründungssituation entscheidend, denn ein zu kleiner Schacht oder ein ungeeigneter Untergrund treibt die Kosten oft weiter als die eigentliche Aufzugstechnik.

Wichtig für die Praxis ist die Unterscheidung, wer die Maßnahme trägt. Haltegriffe, mobile Lifter oder eine Türverbreiterung innerhalb der eigenen Wohnung sind meist mieterinitiiert und bedürfen „nur“ der Zustimmung des Vermieters nach § 554 BGB. Ein Aufzug, ein Rampenanbau am Hauseingang oder Änderungen am Gemeinschaftseigentum brauchen dagegen praktisch immer einen WEG-Beschluss, weil sie das ganze Haus betreffen und meist auch alle Eigentümer mitbezahlen. Wer die Kosten auf mehrere Parteien verteilen will, sollte sich vorher mit den Regeln zur Mieterhöhung nach Modernisierung vertraut machen, denn eine Modernisierungsumlage ist bei gemeinschaftlich getragenen Maßnahmen nicht automatisch ausgeschlossen.

Wie läuft ein Nachrüstprojekt Schritt für Schritt ab?

Der Ablauf folgt fast immer demselben Muster, unabhängig davon, ob es um einen Haltegriff oder einen kompletten Aufzug geht.

  1. Bedarf dokumentieren: Welche Barriere besteht konkret, welche Maßnahme löst sie, gibt es einen Pflegegrad oder eine ärztliche Bescheinigung?
  2. Mindestens zwei Angebote von Fachbetrieben einholen, inklusive Leistungsverzeichnis und technischer Spezifikation nach DIN 18040-2.
  3. Zustimmung des Vermieters beziehungsweise WEG-Beschluss einholen, mit vollständiger Beschlussvorlage inklusive Kosten, Modell und Rückbauklausel.
  4. Förderanträge bei KfW, Pflegekasse oder Landesbank stellen, bevor irgendein Auftrag unterschrieben wird.
  5. Bewilligung abwarten, dann Auftrag erteilen und Ausführung beginnen.
  6. Abnahme durchführen, Fachunternehmerbestätigung und Fotodokumentation sammeln, Förderauszahlung beantragen.

Bei Schritt zwei und drei zahlt sich Sorgfalt besonders aus. Herstellerunterlagen, Fotos vom aktuellen Zustand und ein detaillierter Kostenvoranschlag gehören in jede Beschlussvorlage, sonst drohen spätere Anfechtungen. Im Handwerkervertrag lohnt sich eine klare Regelung zu Gewährleistung, Zahlungsmodalitäten nach Baufortschritt und, falls relevant, zum Rückbau nach Auszug des ursprünglichen Nutzers. Ein sauber dokumentiertes Abnahmeprotokoll ist am Ende oft das Papier, das über die Auszahlung der Förderung entscheidet.

Wie unterstützt eine Hausverwaltung bei der Nachrüstung?

Genau an dieser Stelle wird eine Hausverwaltung praktisch relevant. Sie bereitet Beschlussvorlagen so vor, dass sie den formalen Anforderungen aus § 20 WEG standhalten, holt vergleichbare Angebote ein und prüft, welche Förderkombination für das jeweilige Projekt überhaupt Sinn ergibt.

Zu den typischen Aufgaben gehören:

Profi-Tipp: Lassen Sie Mängel während der Bauphase sofort und schriftlich melden, etwa über ein digitales Meldeverfahren wie die Reparaturmeldung von Hawug-hdl. Das schafft eine lückenlose Dokumentation, die bei Streit mit dem Handwerker oder der Förderstelle Gold wert ist.

Eine erfahrene Verwaltung erkennt außerdem früh, ob eine Maßnahme überhaupt förderfähig ausgeführt wird oder ob am Ende ein Detail wie eine zu geringe Bewegungsfläche die Auszahlung gefährdet.

Redaktionelle Perspektive: Gemeinschaft statt Alleingang

Die meisten Konflikte bei der Nachrüstung entstehen nicht durch böswillige Vermieter, sondern durch schlecht vorbereitete Anträge. Ein Beschluss, der Kosten, Modell und Rückbau von Anfang an klar benennt, wird selten angefochten. Wer die Förderprüfung vor dem ersten Angebot macht statt danach, spart sich im Zweifel Monate. Und wer jedes Detail schriftlich festhält, Protokolle, Leistungsbeschreibungen, Rückbauregelungen, braucht später kein Gedächtnis, sondern nur die Akte.

— Sebastian

Barrierefreier Umbau in Magdeburg: So hilft Hawug-hdl konkret

Andere Wege zur Barrierefreiheit gibt es durchaus, etwa der Alleingang über einen freien Architekten oder die direkte Beauftragung eines Fachbetriebs ohne begleitende Verwaltung. Beides funktioniert, kostet aber meist mehr Zeit, weil Fördertermine, WEG-Beschlüsse und Handwerkerkoordination dann komplett bei Ihnen selbst liegen.

Hawug-hdl

Hawug-hdl übernimmt genau diesen Koordinationsaufwand für Eigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften in Magdeburg und der Region. Bei der WEG-Verwaltung bereitet Hawug-hdl Beschlussvorlagen für bauliche Veränderungen vor, vergleicht Angebote und behält Förderfristen im Blick, bevor der erste Auftrag unterschrieben wird. Bei vermieteten Objekten unterstützt die Mietverwaltung bei der Abstimmung zwischen Mieteranspruch nach § 554 BGB und den Interessen des Eigentümers, inklusive Nebenkostenabrechnung nach Abschluss der Maßnahme. Regionale Kenntnis der zuständigen Förderstellen in Sachsen-Anhalt spart dabei oft mehr Zeit als jede Checkliste. Wer sein Mietshaus in Magdeburg oder Umgebung barrierefrei nachrüsten will, kann direkt eine Beratungsanfrage stellen und den eigenen Fall besprechen, bevor überhaupt ein Angebot eingeholt wird.

Wichtige Anlaufstellen für Recht und Förderung

Prüfen Sie bei jedem Projekt die Originalquellen, denn Förderbedingungen ändern sich häufig. Die zentralen Anlaufstellen sind das Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 554 und das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) § 20 für die Rechtslage, die KfW-Förderseiten für die Bundesförderung sowie die jeweilige Landeswohnraumförderstelle und die Pflegekasse für ergänzende Zuschüsse.

Quellen

FAQ

Ist ein Vermieter verpflichtet, eine Wohnung behindertengerecht umzubauen?

Nein, eine allgemeine Umbaupflicht gibt es nicht. Der Vermieter muss aber die Erlaubnis für einen vom Mieter selbst finanzierten, barrierefreien Umbau erteilen, wenn dieser nach § 554 BGB zumutbar ist, und darf sie nur bei berechtigtem Interesse verweigern.

Wer bezahlt den barrierefreien Umbau im Mietshaus?

In der Regel trägt der Mieter die Kosten für Maßnahmen, die nur seinem persönlichen Bedarf dienen, etwa einen Treppenlift. Bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, etwa einem Aufzug, entscheidet der WEG-Beschluss über die Kostenverteilung, und Fördermittel von KfW oder Pflegekasse können einen erheblichen Teil abdecken.

Muss der Vermieter einen Badumbau genehmigen?

Ja, sofern der Umbau, etwa eine bodengleiche Dusche, dem Gebrauch durch eine Person mit Behinderung dient und zumutbar ist. Der Vermieter kann im Gegenzug eine Sicherheitsleistung für den späteren Rückbau verlangen, wenn die Maßnahme keinen bleibenden Wert für die Wohnung hat.

Was kostet es, ein Haus behindertengerecht umzubauen?

Die Kosten reichen von wenigen Hundert Euro für einzelne Haltegriffe bis zu einem hohen fünfstelligen Betrag für einen nachträglichen Aufzug, abhängig von Statik, Brandschutz und Schachtgröße. Über die KfW-Förderung lassen sich bis zu 50.000 € pro Wohneinheit finanzieren, kombinierbar mit Zuschüssen der Pflegekasse und Landesprogrammen.

Was übernimmt Hawug-hdl bei der Nachrüstung im Mietshaus?

Hawug-hdl bereitet WEG-Beschlüsse und Förderanträge vor, koordiniert Angebote und prüft Rechnungen im Rahmen der WEG-Verwaltung und der Mietverwaltung in Magdeburg und Umgebung. Aktuelle Konditionen erfahren Sie direkt bei einer Beratungsanfrage über die Webseite.

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